Come si calcola il valore di un immobile: la guida

Prima di inserire un immobile sul mercato, che sia un abitazione, un terreno o un locale commerciale, occorre conoscere il suo valore o meglio effettuare una perizia estimativa, al fine di ottenere un prezzo che corrisponda agli standard previsti tra domanda e offerta. Con valore di mercato si intende l'importo stimato al quale l'immobile verrebbe venduto alla data di valutazione, tra un venditore ed un compratore non condizionati da fattori esterni, e dopo che entrambe le parti abbiano effettuato un'adeguata attività di marketing. L'estimo, cioè la scienza che studia il valore degli immobili, definisce i canoni per calcolarlo. Per prima cosa occorre avere chiare le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del locale oggetto di valutazione.

Ubicazione dell'unità immobiliare

Ogni comune, secondo il suo piano regolatore attribuisce dei classamenti di zona: centro storico, zona residenziale, zona d'interesse storico, zona agricola, zona periferica. A seconda della zona in cui ricade l'immobile la valutazione pur crescere o diminuire, difatti avremo valutazioni piy alte nei centri storici e zone di pregio e valutazioni più basse nelle zone periferiche.

Comodi e scomodi, aggiunte e detrazioni

In estimo, al fine della valutazione dell'immobile queste attribuzioni sono importanti ai fini della determinazione del valore.I comodi, sono delle caratteristiche estrinseche che possono donare un valore aggiunto all'immobile, come ad esempio un'ampia veduta, salubrità della zona, distribuzione coerente degli spazi. Gli scomodi sono l'opposto e diminuiscono il valore. Aggiunte e detrazioni invece, sono elementi straordinari. Il computo deve effettuarsi a parte ed essere sommato o detratto al valore dell'immobile. Esempi di aggiunte possono essere: la presenza di scorte di magazzino in un immobile commerciale, i frutti che insistono su un terreno agricolo, l'esenzione delle tasse per un determinato periodo. Invece per quanto riguarda le detrazioni se insistono ipoteche o diritti reali di terzi che gravano sull'immobile (i diritti reali sono i diritti che insistono sulla "res" cioè sulla cosa e si distinguono in: superficie, enfiteusi, uso, usufrutto, abitazione e servity prediali) e ne limitino la disponibilità a colui che ne detiene il possesso.

Lo stato di conservazione

Anche lo stato di conservazione incide sul valore dell'immobile, in quanto un immobile pur essere nuovo, ristrutturato, leggermente ristrutturato o da ristrutturare. Le ristrutturazioni sono quelle opere ordinarie e straordinarie che occorre eseguire per ripristinare l'immobile. La quantità dei lavori che occorre eseguire fa scendere il valore dell'immobile, la quantità delle opere rese nuove lo fa salire. Infine anche l'agenzia delle entrate stabilisce una rendita catastale dell'immobile, affidandosi ad uno specialista come lo studio del Geometra Antonio Massari dove pur essere richiesto il calcolo del valore di un'immobile. A questo punto, avendo la conoscenza delle caratteristiche dell'immobile, occorre effettuare una ricerca di mercato, andando a ricercare abitazioni o immobili simili, ubicati nella stessa zona, ed aventi caratteristiche similari. Un ottimo servizio applicativo online offerto dall'agenzia delle entrate (geopoli) permette di visualizzare le statistiche dei prezzi al metro quadro relativi agli immobili venduti nella stessa zona negli ultimi sei mesi. Il servizio divide in categorie le abitazioni civili ed i box in stato conservativo ottimale e buono. Questo servizio pur essere d'aiuto per comparare il valore. A questo punto effettuata la ricerca, e trovate abitazioni similari in vendita, occorrer` dividere il prezzo per il numero di metri quadri e quello che si otterrà h un prezzo al metro quadro di un'abitazione simile. Dopodiché occorre verificare i metri quadri dell'abitazione da valutare e calcolare la superficie commerciale, composta da la superficie dell'unit` immobiliare, alla quale occorre sommare i muri interni e perimetrali (circa il 5% della superficie interna), i balconi, le terrazze ed i giardini. Avendo ora la superficie commerciale, a questo punto occorre analizzare le abitazioni con caratteristiche similari in zona ed andare a valutare le differenze, ad esempio l'accessibilità, lo stato di conservazione, eventuali cubature che possono essere sfruttate per ampliare la costruzione, la luminosità, la qualità energetica, lo stato di vetustità degli impianti, i serramenti, gli arredi, e tutto quello che si pur differenziare con l'altra abitazione. In base a questo, occorre sottrarre o aumentare il valore, a seconda se l'abitazione da valutare abbia qualità migliorative o peggiorative rispetto alle altre analizzate. Possedendo ora tutti questi dettagli e potendo effettuare la comparazione, ora occorrer` dividere il risultato per i metri quadri commerciali e così facendo si troverà il valore al metro quadro dell'immobile. Per avere una valutazione comunque che rispecchi le caratteristiche di mercato h sempre bene affidarsi a specialisti del settore, che tramite gli strumenti da loro posseduti, possano attribuire un valore certo e veritiero all'immobile, in modo da poter essere sempre coerenti e competitivi con quanto h proposto sul mercato immobiliare.